Atrakcyjne ceny i zachęcające lokalizacje działek rolnych sprawiają, że zakup i późniejsze odrolnienie gruntów rolnych bywa korzystniejszym rozwiązaniem od nabycia działki budowlanej. Zanim jednak podejmiesz decyzję, przeczytaj o tym, na czym polega odrolnienie działki, od czego zależy i ile kosztuje. Poniżej wyjaśniamy, jak załatwić przekształcenie działki rolnej w budowlaną krok po kroku.
- Odrolnienie działki – na czym polega?
- Od czego zależy przekształcenie działki rolnej na budowlaną?
- Ile kosztuje odrolnienie działki?
- Jak załatwić przekształcenie działki rolnej w budowlaną krok po kroku
- Jak napisać wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną
- Ile trzeba czekać na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji?
- Odrolnienie działki – najczęściej zadawane pytania
Odrolnienie działki – na czym polega?
Odrolnienie to pierwszy z dwóch etapów, które składają się na przekształcenie działki rolnej w budowlaną. Polega na zmianie przeznaczenia gruntu rolnego na nierolniczy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub na uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Drugim etapem jest wyłączenie działki z produkcji rolnej.
Dla osoby zainteresowanej tym, jak przekształcić działkę rolną na budowlaną, w dużym uproszczeniu oznacza to zazwyczaj:
- Złożenie wniosku do urzędu gminy: albo o modyfikację MPZP w celu przekształcenia gruntu rolnego, albo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (jeśli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
- Po otrzymaniu decyzji możliwe jest wystąpienie o wydanie decyzji zezwalającej wyłączenie działki z produkcji rolnej, a więc rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania ziemi.
Wbrew pozorom przekształcenie działki rolnej w budowlaną nie zawsze jest procesem łatwym i możliwym do zrealizowania. Dlatego już na etapie podejmowania decyzji o zakupie gruntu rolnego pod budowę domu, warto zapoznać się z konieczną drogą odrolnienia wybranej działki.
Od czego zależy przekształcenie działki rolnej na budowlaną?
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną zależy od Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Szczegółowo określa ona warunki przeznaczania gruntów rolnych na nierolnicze. Jej celem jest zapobieganie niekontrolowanemu wykupywaniu i przekształcaniu przez deweloperów ważnych dla polskiego rolnictwa ziem.
Bywają sytuacje, kiedy nie można odrolnić działki lub jej przekształcenie wydłuża się i znacznie komplikuje przez konieczność uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. To, jak wygląda przekształcenie działki rolnej w budowlaną i czy jest ono możliwe, zależy między innymi od:
- klasy gruntu rolnego
Klasyfikacja gruntów ornych jest jednym z najważniejszych czynników, które określają szanse na przekształcenie działki rolnej w budowlaną. To od klasy gruntu zależy, czy w ogóle warto starać się o wydanie decyzji pozwalającej na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej.
Im wyższa jakościowo gleba, tym bardziej skomplikowane i mniej prawdopodobne uzyskanie zgody na odrolnienie działki. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych chroniąc grunty o wysokiej jakości, wskazuje jako te przeznaczone na cele nierolnicze i nieleśne – nieużytki i grunty niskiej klasy (IV, V lub VI). Nie oznacza to jednocześnie, że odrolnienie gruntów o klasie I-III jest niemożliwe. W takich sytuacjach wymaga ono zgody ministerstwa.
- powierzchni działki i jej położenia
W 2019 roku wprowadzono przepisy, które znacznie ułatwiają osobom prywatnym zakup działki rolnej pod budowę domu jednorodzinnego. Wśród nich wyszczególniono okoliczności, w których możliwe jest również przekształcenie działki rolnej o klasie I-III bez konieczności starania o zgodę ministra. Dotyczą one przede wszystkim powierzchni działki i jej położenia:
– powierzchnia działki nie większa niż 500 m2,
– przynajmniej połowa powierzchni zwartej gruntu zawierająca się w obszarze zwartej zabudowy (nie mniej niż 5 budynków, pomiędzy którymi odstęp wynosi nie więcej niż 100 metrów),
– najbliższa działkę budowlana w odległości maksymalnie 50 m,
– droga publiczna, od której odległość podobnie nie powinna wynosić więcej niż 50 m.
Oczywiście, jeśli działka jest nieużytkiem lub gruntem niższej klasy, to brak powyższych jej cech nie utrudni procesu przekształcenia w działkę budowlaną i uzyskania zgody na budowę.
- lokalizacji – odrolnienia terenów wiejskich lub miejskich
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną na terenach wiejskich składa się z dwóch wymienionych na wstępie etapów: odrolnienia i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. To znacznie częstsza sytuacja.
Rzadziej procedura przekształcenia działki rolnej w budowlaną dotyczyła będzie miasta lub centrum gminy miejsko-wiejskiej. Grunty rolne, które znajdują się na terenie miasta, nie wymagają zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Formalności związane z odrolnieniem, będącym pierwszym etapem przekształcania działki, okażą się zbędne.
Mówi o tym art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wedle którego użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast są wyłączone z ustawy. Na terenach miejskich nie ma możliwości efektywnego wykorzystania gruntów na produkcję rolną. Dotyczy to również ziem o wysokiej klasie gruntów (I-III). Przekształcenie działki rolnej na budowlaną w mieście sprowadza się do drugiego etapu procesu – wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
Ile kosztuje odrolnienie działki?
Na to, ile kosztuje odrolnienie działki, składają się przede wszystkim: opłata za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji oraz opłata roczna. Samo złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne. Cena za przekształcenie działki rolnej zależy od rodzaju gleby (a więc klasy gruntu), a łączny koszt odrolnienia działki zwiększa się wraz z jej powierzchnią.
Z opłaty zwolnieni są jednak właściciele działek przeznaczonych na budownictwo mieszkalne o powierzchni nie większej niż 500 m2 lub w przypadku budownictwa wielorodzinnego nie większej niż wielokrotność 200 m2 na każdy lokal mieszkalny.
- Cena za przekształcenie działki rolnej
Stawki za przekształcenie działki rolnej zostały określone w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych i są one bardzo wysokie. Podobnie jak pozostałe zawarte w ustawie ograniczenia ma to na celu ochronę ważnych rolniczo ziem.
Cena za przekształcenie działki rolnej uzależniona jest przede wszystkim od ustalonej opłaty za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Jest to jednorazowo płatna należność, która wynosi za każdy 1 ha przekształconej działki:
- 437 175 zł dla gruntów klasy I,
- 378 885 zł dla gruntów klasy II,
- 320 595 zł dla gruntów klasy IIIa,
- 262 305 zł dla gruntów klasy IIIb,
- 204 015 zł dla gruntów klasy IVa,
- 145 725 zł dla gruntów klasy IV b,
- 116 580 zł dla gruntów klasy V,
- 87 435 zł dla gruntów klasy VI.
Do niej doliczyć należy opłatę roczną, która wynosi 10% wartości ustalonej należności za wyłączenie gruntów rolnych. Płatna jest co roku przez kolejne 10 lat od momentu odrolnienia działki.
- Rzeczywisty koszt odrolnienia działki a jej przeznaczenie
Podane koszty odrolnienia działki nie obowiązują jednak w każdej sytuacji. Na rzeczywisty koszt odrolnienia istotny wpływ ma wskazany we wniosku nowy cel działki. W praktyce oznacza to, że właściciele działek, którzy planują przeznaczyć je pod budownictwo mieszkaniowe, nie muszą ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli:
– wyłączenie z produkcji rolnej dotyczy do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego
– lub do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.
Przekroczenie podanych powierzchni skutkowało będzie naliczeniem należności i opłaty rocznej jedynie od nadwyżki m2 zgodnie z podanymi wyżej stawkami.
Jak załatwić przekształcenie działki rolnej w budowlaną krok po kroku
Decydując się na odrolnienie działki, w pierwszej kolejności konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero wtedy można wyłączyć grunt z produkcji rolnej. Oba etapy wiążą się z dużą ilością formalności. Dlatego krok po kroku wyjaśniamy, jak załatwić przekształcenie działki rolnej w budowlaną.
- Przed złożeniem wniosku sprawdź status działki w MPZP
Zanim rozpoczniesz realizację procesu formalnego, zdobądź o wybranej działce jak najwięcej informacji. Na wstępie upewnij się, że masz do czynienia z działką rolną. Status działki znajdziesz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu możesz albo udać się do urzędu gminy lub miasta, albo skorzystać ze strony geoportal.gov.pl.
Jeśli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, informacje o możliwości zagospodarowania danej działki określa decyzja o warunkach zabudowy. Wniosek o wydanie takiej decyzji jest jednym z opisanych niżej kroków procesu przekształcania działki rolnej w budowlaną.
- znajdź informacje o klasie gruntu na działce
Następnie sprawdź klasę gruntu na działce i dowiedz się, jak prawdopodobnie wyglądać będzie proces odrolnienia działki. Informacji szukaj w wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów i budynków (wypis z rejestru gruntów). Dokument dostępny jest za opłatą w zgodnym z położeniem działki starostwie powiatowym lub urzędzie miasta.
Niskie klasy od IV do VI są najmniej korzystne dla rolnictwa, co powoduje ich łatwe wyłączenie z produkcji rolnej. Jeśli jednak działka ma klasę od I do IIIb, odrolnienie bywa trudniejsze.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną krok po kroku
Zmiana przeznaczenia gruntu i wyłączenie go z produkcji rolnej odbywa się przede wszystkim na drodze administracyjnej poprzez składanie wniosków i oczekiwanie na decyzje władz.
- Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w urzędzie miasta lub gminy
Jeśli działka rolna objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, składasz wniosek o jego modyfikację w celu zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlane.
Niezależnie od klasy gruntu wniosek powinien zostać złożony u władz lokalnych w urzędzie miasta lub gminy. Jeśli klasa (I-III) wymagała będzie skierowania prośby o odrolnienie do ministerstwa, zostanie to zrobione przez władze właściwe działce przez jej położenie.
Pamiętaj, że nie dotyczy to sytuacji, w której działka rolna znajduje się w obrębie miasta. W takim przypadku jest ona automatycznie odrolniona i nie wymaga wniosku o wprowadzenie zmian w MPZP.
- Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki w urzędzie miasta lub gminy
Jeśli działka nie jest objęta MPZP, składasz wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki. Wniosek taki również powinien zostać złożony we właściwym dla działki urzędzie miasta lub gminy.
- Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej do starostwa
Po przeprowadzeniu przez miasto lub gminę modyfikacji w MPZP lub uzyskaniu warunków zabudowy czas na złożenie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Wniosek składa się w starostwie.
- Zgoda na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Kolejnym krokiem jest oczekiwanie na wydanie zgody na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Czas na rozpatrzenie wniosku wynosi zazwyczaj około miesiąca, rzadziej do 2 miesięcy. Decyzja uzupełniona jest o ustaloną wysokość kosztów wynikających z odrolnienia działki. Na ich zapłacenie przewidziane jest maksymalnie 60 dni.
- Rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntu i uzyskanie pozwolenia na budowę
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną kończy rozpoczęcie formalności związanych z budową, np. ubieganie się o pozwolenie na budowę domu.
Jak napisać wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną
Zanim złożysz wniosek do właściwego organu, musisz go przygotować i napisać. Do najważniejszych informacji, które powinny się w nim znaleźć, należą:
– Twoje dane jako wnioskodawcy;
– dane działki, o której przekształcenie występujesz;
– przygotowana prośba wraz z uzasadnieniem.
Gotowy wzór wniosku o przekształcenie działki rolnej w budowlaną znajdziesz w urzędach i na stronie biznes.gov.pl wraz ze spisem ważnych dokumentów w tej sprawie. Złożenie wniosku należy bowiem uzupełnić o niezbędne załączniki, np. wypis z rejestru gruntów czy mapę ewidencji nieruchomości.
Ile trzeba czekać na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji?
To właśnie czas oczekiwania na decyzje przekłada się na to, ile trwa przekształcenie działki rolnej w budowlaną. W przypadku działek wymagających zmian w MPZP będzie on dłuższy. Z kolei wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej trwa do 2 miesięcy dla każdego z wniosków.
W sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trudno jednoznacznie powiedzieć, ile trzeba czekać na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji w sprawie jego zmiany. Przepisy nie wskazują konkretnego okresu, a samo opracowanie MPZP na nowo nie należy do najłatwiejszych i wymaga między innymi ponownego przedstawienia planu do publicznego wglądu.
To, jak długo potrwa rozpatrywanie wniosku, uzależnione będzie w dużej mierze również od tego, czy decyzja o odrolnieniu działki należała będzie do lokalnych władz, czy wymagała zgody ministra (użytki klas I–III).
Odrolnienie działki – najczęściej zadawane pytania
Zobacz podsumowanie najważniejszych kwestii poruszanych w artykule w postaci odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania.
Ile kosztuje odrolnienie działki 1000 m2?
Koszt odrolnienia działki zależy od klasy gruntu, jej przeznaczenia oraz powierzchni. Odrolnienie działki 1000 m2 pod budownictwo jednorodzinne kosztuje więc w zależności od klasy gruntu od 4 371 zł (dla najniższej klasy VI) do nawet 21 859 zł (dla najwyższej klasy I). Opłacie podlega jedynie nadwyżka w postaci 500 m2, ponieważ grunty pod budynki jednorodzinne do 500 m2 są jej pozbawione.
Ile trzeba czekać na przekształcenie działki rolnej?
Jeśli przekształcenie działki rolnej wymaga zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – trudno jest jednoznacznie określić, ile trzeba czekać na decyzję. Jeśli nie – rozpatrzenie wniosku o warunkach zabudowy potrwa do 2 miesięcy. Podobnie jak decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Łącznie przekształcenie działki zajmie wtedy do 3-4 miesięcy.
Kiedy nie można odrolnić działki?
Odrolnienie działki nie jest możliwe, jeśli działka nie spełnia warunków regulujących wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce oznacza to działki, które nie graniczą z inną działką zabudowaną, nie mają dostępu do dróg publicznych i sieci uzbrojenia. Trudne okazać się może również odrolnienie gruntów rolnych klasy I-III przez wzgląd na wysoką jakość ich ziem i konieczność zgody ministra.
Jakich gruntów nie trzeba odrolnić?
Jeśli działka rolna znajduje się na terenach miasta lub zaliczana jest do nieużytków czy użytków najniższych klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, to nie wymaga odrolnienia.
Jak sprzedać ziemie rolną na działki budowlane?
Prawo budowlane reguluje, jakie ziemie rolne może nabyć osoba niebędąca rolnikiem. Pozbawione ograniczeń są jedynie działki do 30 arów. Powyżej 3000 m2 prawo do pierwokupu ma Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i sprzedaż działki możliwa jest, dopiero gdy KOWR nie wyrazi chęci zakupu. Jego dodatkowej zgody wymaga sprzedaż każdej działki większej niż 1 hektar.
